Episode:
Klartext Wohnraum-Finanzierung

Wissenswertes aus unserem Podcast zum Nachlesen
 

Was sind Eigenmittel bzw. Eigenkapital?

Eigenmittel oder Eigenkapital sind jene finanziellen Mittel, die Käufer:innen selbst in ein Wohnprojekt einbringen, etwa Ersparnisse oder bereits vorhandenes Vermögen. In Österreich verlangen Banken in der Regel rund 20 % des Kaufpreises als Eigenmittel. Bei einer Immobilie um 500.000 Euro bedeutet das einen Eigenmittelanteil von etwa 100.000 Euro.

Was bedeutet eine Hypothek bzw. hypothekarische Besicherung?

Bei einer hypothekarischen Besicherung dient die Immobilie (Wohnung, Haus oder Grundstück) als Sicherheit für ein Darlehen oder einen Kredit. Der Kreditbetrag wird als Pfandrecht im Grundbuch eingetragen. Sollte es zu gravierenden und dauerhaft unbehebbaren Zahlungsausfällen kommen, kann die Bank die Immobilie verwerten. In der Praxis ist das jedoch der letzte Schritt, da zuvor meist gemeinsam Lösungen gefunden werden.

Passiert eine Verwertung sofort, wenn eine Rate nicht bezahlt wird?

Nein. Die Verwertung einer Immobilie ist ein sehr seltener Ausnahmefall und kommt nur dann infrage, wenn keine Zahlungsbereitschaft besteht und keine Einigung möglich ist. Banken und Bausparkassen sind grundsätzlich daran interessiert, mit Kund:innen frühzeitig Lösungen zu finden, wenn es zu finanziellen Engpässen kommt.

Was sind Kaufnebenkosten und wie hoch sind sie?

Kaufnebenkosten sind zusätzliche Kosten, die neben dem reinen Kaufpreis einer Immobilie anfallen. Dazu zählen unter anderem die Grunderwerbsteuer (3,5 %), Eintragungsgebühren, Maklerprovisionen sowie Notar- oder Rechtsanwaltskosten. Insgesamt sollten dafür rund 10–12 % des Kaufpreises einkalkuliert werden. Ein Objekt mit einem Kaufpreis von 500.000 Euro verursacht somit Gesamtkosten von etwa 550.000 Euro.

Gibt es derzeit Erleichterungen bei den Kaufnebenkosten?

Ja. Bis Mitte 2026 entfällt im Rahmen des Wohnbaupakets die Eintragungsgebühr für Beträge bis zu 500.000 Euro. Dadurch können Käufer:innen spürbar entlastet werden. Eine individuelle Prüfung im Rahmen einer Finanzierungsberatung ist empfehlenswert.

Was ist eine Bonitätsprüfung?

Die Bonitätsprüfung ist eine Gegenüberstellung von Einkommen und laufenden Ausgaben. Sie dient dazu zu beurteilen, ob die monatliche Kreditrate langfristig leistbar ist. Banken sind gesetzlich verpflichtet, diese Prüfung durchzuführen. Als Faustregel gilt: Die monatliche Kreditrate sollte maximal 30–40 % des verfügbaren Einkommens betragen.

Was bedeutet Tilgung?

Tilgung bezeichnet die Rückzahlung des Kreditbetrags durch regelmäßige Raten. Die Höhe der Tilgung hängt von der Laufzeit des Kredits ab: Eine längere Laufzeit führt zu niedrigeren monatlichen Raten, eine kürzere Laufzeit zu höheren Raten, gleichzeitig aber zu einer schnelleren Rückzahlung.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann anfallen, wenn ein Kredit vorzeitig vollständig zurückgezahlt wird. Die Bank kann damit Zinsen abgelten, die durch die frühere Rückzahlung entgehen. Daher ist es sinnvoll, bei Vertragsabschluss auf kostenfreie Sondertilgungsmöglichkeiten zu achten.

Was ist der Unterschied zwischen fixen und variablen Zinssätzen?

Ein fixer Zinssatz bleibt während einer vereinbarten Fixzinsphase unverändert und bietet hohe Planungssicherheit. Diese Phase kann kürzer sein als die gesamte Kreditlaufzeit. Ein variabler Zinssatz kann sich hingegen je nach Marktentwicklung erhöhen oder verringern und ist daher weniger gut planbar. In unsicheren Zeiten entscheiden sich viele Kreditnehmer:innen für längere Fixzinsphasen, um Stabilität zu gewährleisten.

Was ist der Beleihungswert einer Immobilie?

Der Beleihungswert ist jener objektive Wert, den die Bank einer Immobilie nach internen Kriterien zuschreibt. Auf Basis dieses Wertes werden in der Regel bis zu 90 % als Kredit oder Darlehen vergeben. Liegt der Kaufpreis über dem Beleihungswert, muss die Differenz durch zusätzliche Eigenmittel gedeckt werden.

Warum ist der Beleihungswert so wichtig?

Weicht der Kaufpreis deutlich vom Beleihungswert ab, erhöht sich der benötigte Eigenmittelanteil erheblich. Daher ist es wichtig, den Wert einer Immobilie realistisch einzuschätzen. Online-Immobilienrechner können dabei eine erste Orientierung bieten.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für eine Finanzierungsberatung?

Der richtige Zeitpunkt ist möglichst früh. Eine rechtzeitige Beratung schafft Klarheit über finanzielle Möglichkeiten, hilft bei der realistischen Budgetplanung und stellt sicher, dass Käufer:innen gut vorbereitet sind, sobald sich die passende Immobilie ergibt.